IMMOBILI DA COSTRUIRE

Col D.lgs. 12 gennaio 2019 n. 14 (si vedano, in particolare, gli artt. 385 – 388) sono stati modificati gli artt. 3 – 6 del D.lgs. 122/2005 recante la disciplina Per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.

La nuova normativa stabilisce, modificando l’art. 6 del D.lgs. 122/2005, che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di un altro diritto reale su un immobile da costruire, debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

La finalità di detta modifica è di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione di cui agli artt. 2 e 3 del D.lgs. 122/05, nonché dell’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria di cui all’art. 4 del D.lgs. 122/05.

Il notaio dovrà indicare, nel contratto preliminare, gli estremi della fideiussione e l’attestazione di conformità della stessa al modello standard che verrà determinato sulla base di un decreto ministeriale.

Entro 90 giorni dall’entrata in vigore del decreto i Ministeri competenti dovranno diffondere con decreto il modello standard con cui Determineranno il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa decennale. In sostanza, la fideiussione di cui agli artt. 2 e 3 del D.lgs. 122/05 non garantirà più soltanto la restituzione delle somme versate per il caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, ma anche per il caso di mancato rilascio della polizza assicurativa decennale che il costruttore è obbligato a contrarre e consegnare all’acquirente all’atto di trasferimento della proprietà.

In merito alla polizza assicurativa, si prevede espressamente che l’inadempimento all’obbligo previsto dal primo comma dell’art. 4 del D.lgs. 122/05 determini la nullità del contratto che potrà essere fatta valere solo dall’acquirente.

Si noti bene che le suddette modifiche sono destinate ad entrare in vigore il 16 marzo 2019, ma saranno applicabili solo ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente a tale data.

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